恒大海上威尼斯酒店被摆上法拍货架，要被拍卖了。
其实，这已不是恒大海上威尼斯酒店第一次被拍卖。2026年1月12日，恒大海上威尼斯酒店第一轮法拍。评估价超2亿元，起拍价1.4172亿元。但因无人报名，恒大海上威尼斯酒店第一轮法拍流拍；2026年5月3日恒大海上威尼斯酒店第二轮法拍。起拍价8686万元。但因只1人报名，无人出价，恒大海上威尼斯酒店第二轮法拍流拍。
这一次已经是恒大海上威尼斯酒店第三轮法拍。起拍价为6949万元（约5.6折）。至法拍截止时间2026年5月23日，仍只有1人报名。根据公开资料显示，恒大海上威尼斯酒店最终由启东国资底价接盘。
不只恒大海上威尼斯酒店法拍是这种情况，很多位于一二线城市核心区域的商场、酒店和公寓，他们也出现过数次法拍，数次流拍的现象。总结成一句话就是卖不出去，即使卖出去了，也是打了近五折。
比如，笔者曾经工作过的上海某总部大楼。它位于上海杨浦区黄浦江边，坐在办公楼里，就可以看到上海陆家嘴；下班后，走在黄浦江沿江大道散步，那是相当惬意的一件事。可以说，这个总部大楼集自然景观、城市区位和交通优势于一身！
然而，就是这么一个一线城市集自然景观、城市区位和交通优势于一身的写字楼，也经历了数次法拍，数次流拍的现象。
2024年1月该大楼第一次法拍。评估价约26亿元，起拍价21亿元。因无人报名，无人出价，该大楼第一次法拍流拍；2024年2月该大楼第二次法拍。起拍价19.81亿元。因无人报名，无人出价，该大楼第二次法拍流拍；2025年7月11日该大楼第三次法拍。起拍价14.57亿元。因无竞买人，该大楼第三次法拍流拍。
在经过第五次法拍后，该大楼好不容易以13.1亿元卖出去，较评估价打了近五折。
那么，这些位于一二线城市，自然景观、城市区位和交通优势俱佳的商场、酒店和写字楼为何卖不出去呢？原因只有一个：买家算不过账。
比如，这个写字楼评估价26亿元，假设第一次法拍买家以21亿元买下来。买家融资21亿元，按照5%的年化利息来算的话，他每年需要支付的利息成本为1.05亿元。
这就需要这栋写字楼每年需要收取1.05亿元的租金，才能覆盖买家的利息成本。否则，买家把这栋写字楼买来后就会处于持续亏损状态。自然，没有一个傻瓜会这么做。
要是这21亿元贷款期限为20年，每年需要支付的融资本息大概为2.1亿元（21✖2➗20）。这对于写字楼的出租收益率要求就更高了。
出租收益率无法提上去，写字楼法拍的结果就是流拍，并再次降低起拍价法拍。因为只有降低起拍价到买家算得过账，买家才会下手购买。因此，我们就经常看到，很多位于一二线城市，自然景观、城市区位和交通优势俱佳的商场、酒店和写字楼，要么就是卖不出去，要么就是打了五折才好不容易卖出去。
而一些三四线城市的商场、酒店和写字楼就很难卖出去了。
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